宁苏杭房价走势：这么一比较，你会吓一跳【亚克力有机玻璃制品】
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文/刘德科
1、前一阵子，我向万科华东区首张海先生请教：为什么今年南京的房价涨幅，会远超杭州？
他说，南京的城市骨架比杭州大，而且最近几年，这种差距越来越明显。
我明白他的意思。杭州虽然早在十几年前就并入了萧山、余杭，最近又并入了富阳，但它们与主城区的融合速度非常缓慢，城市骨架貌似很大，但其实只是在“行政区划”上看起来比较大而已。
交通路网是城市骨架的首要考量指标，杭州在这方面远远落后于南京。比如，南京已建成的地铁公里数，达到了225.4公里，仅次于北上广，位列中国第4，据说全球排名第11位；杭州仅仅只有82公里，比大连、武汉都少，但高于苏州（53公里）。
新城区的市政建设力度，最近几年南京要远胜于杭州。杭州规划了很多新城，但即使是最著名的钱江新城，有些区域连地下市政管线，都要地产商先自行建设，到时候再与城区管网对接。滞后程度，由此可见一斑。【亚克力有机玻璃制品】
再看南京，在全部城区新修的地下排污管道，用的是两米直径，而其它很多城市大概只有四十公分。
今年的南京房价涨幅，很可能会全国第二，仅次于深圳。这大概主要是受益于前些年城市骨架的有效拉伸。
2、从长远看，城市骨架需要两样东西填充，才能真正变得有血有肉：一是以地铁、快速路为代表的交通路网，二是产业的有效导入。
举个例子，广州的城市骨架很大，地铁等路网交通非常发达；但骨架被拉大之后，新建区域的产业没跟上，因此房价反而被稀释，被隔壁的深圳甩开了几条街。产业兴衰，在很大程度上决定着房价高低。深圳房价的爆棚，即是例证。
南京的交通路网已然发达，但新建区域，也就是我们通常说的那些“新城”或“新区”，其产业是否也及时跟上了呢？
如果要比较南京、杭州、苏州这三座城市的房价走势，我们当然要考量其产业聚集度。
这个问题，很难用一堆精确的数据来得出答案。今天，我们姑且就用“500强企业”“独角兽企业”等这两种跟产业聚集度息息相关的东西，来给三座城市画一画粗略的产业肖像。【亚克力有机玻璃制品】
当然，这种方法未必精准。但这些独特的企业或富豪，在一定程度上可以说是驱动城市不断向前的若干个引擎，多少还是能够说明一些问题。你看，各地政府在招商引资时通常就有这么一条铁律，叫做“引进龙头企业，带动产业发展”。
影响房价的因素实在太多，老套的方法是分析一堆常见而干燥的数据，比如GDP、居民人均收入、人口净流入、土地供应量、商品房库存量等等；独辟蹊径的数据分析方法，则有城市资金流入量、小学生人数的增减、高校及毕业生数量，甚至优步或滴滴的使用频率等等。但是，在所有影响房价的因素中，除了国家的货币发行量，最值得关心的恐怕就是产业聚集度。
3、我们要比较的是不同类型的企业，在三座城市的数量分布。
工具其实很简单，就是各类排行榜。
杭州的“500强企业”数量最多，而且民营企业数量众多，这也是浙江民营企业发达的一个缩影。
南京的“500强企业”则是国有企业更多，我们常说南京的国有经济比民营经济更发达，也由此可见一斑。
相比之下，苏州虽然“500强企业”数量较少，但是民企仍然远超国企。
如果我们用全国工商联的《中国民营企业500强》（2015年8月发布），可以更清晰的看出三座城市的民营经济规模对比：杭州55家，苏州19家，南京仅7家上榜。【亚克力有机玻璃制品】
福布斯的《2015中国400富豪榜》（2015年10月发布），同样是民营经济活跃度的一个注脚：杭州有18位富豪上榜，南京4位，苏州3位。
当然，“500强企业”主要是老牌企业，我们应该再看看一些新生企业的情况，借助艾瑞咨询（iResearch）的《2015中国独角兽企业估值榜TOP200》。
所谓“独角兽企业”，是指那些估值高涨的初创企业，它们通常有这样几个共同点：寻找新的市场、建立与客户的奇妙联系、让投资者着迷。
根据艾瑞咨询的榜单，“独角兽企业”主要集中于北上广深杭：北京拥有压倒性的数量（99家），上海（45家）、深圳（16家）、广州（11家）、杭州（9家）则成倍递减，其它城市则只有1-3家。
最近有不少人放言，南京一定会超过杭州，成为第5个一线城市。我看有点难。
4、无论是老牌的“500强企业”，还是新兴的“独角兽企业”，杭州的数量都远胜南京、苏州。
这多少能说明，杭州这座城市的房价，拥有更坚实的产业支撑。
但是，从国家统计局11月18日公布的数据来看，今年10月份杭州房价跟2010年（上一个房价巅峰年份）相比仍然有4.3%的跌幅，而南京则有15.1%的涨幅——就切身感受而言，南京的房价涨幅，还远不止如此。
从房价均值来看，目前的排行仍然是：杭州第一，南京第二，苏州第三。
如果仅从产业的角度来判断，南京的房价要高过杭州，恐怕还有很长的一段路要走。
毕竟，产业才是房价的坚实基础。
